アパート経営で年収アップを実現している
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なぜ、公務員に不動産投資が向いているのか？ |
もはや安定職業とは言えない！
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安定した就職先として評価の高い職業の「公務員」。
現に2015年の「就職したい企業・職種ランキング」で都市銀行を押さえて1位です。
安定した収入と職を失うリスクがなく、定時帰宅のイメージが強い「公務員」という職業ですが、
現実の公務員の実感と一致しているのでしょうか。
収入面で見ると、2013年の「地方公務員実態調査」
によると10年前と比べて平均年収は78万5000円もダウンしています。
自治体によっては30代で年収300万円台も当たり前の時代に既に突入しています。
年功序列が強い職種でもあるので、若手の昇給・昇進も中々望めないのが現状です。
そんな時間と収入が厳しい中「子供の教育費」や「老後の資金作り」まで
準備できている公務員の方が少数派なのです。
「ゆとりある生活」を送るための生活費 |
夫婦２人で老後の生活を送るために必要な最低生活費を知っていますか？
生活保険文化センターが行った年収500万～800万の方を対象とした
意識調査によると、平均が22.3万円となります
一方、ゆとりある生活費として必要な生活費は、
最低生活費に14.3万円を加算した36.6万円が必要という結果が出ています。
年金だけでは足りない現実 |
厚生労働省が発表した平成22年度の年金額によると、厚生年金※１で約23.3万円、
国民年金※２は、約13.2万円となっています。
つまり、厚生年金で「ゆとりある生活」を送るためには、毎月約13.3万円の不足、国民年金では、
毎月約23.4万円もの不足となり、何らかの方法でこの金額を補う必要があります。
老後の備えが必須と言われる本当の理由 |
「厚生年金だけでは老後に不十分」だという考えは、最早疑いようの無い共有認識となっています。
世界中のどの国も体験したことのない「超高齢社会」を迎える日本で、
今度厚生年金の受給額が減るのは確実でしょう。
現に厚生労働省の試算では
「このまま経済成長が無いとすると、現在30台半ばの世代の年金の受給額は半減する」と試算しています。
現時点で老後の備えに「年金のみを当てにした状態」はあまりにも危険です。
具体的に老後の必要額を試算すると、男性の平均寿命を80歳・65歳で定年を迎え、
老後の毎月の生活費の平均が27万円とすると
65歳時点で年金が0の状態で約5000万円の蓄えが必要になります。
平均値でみると、現在平均27万円の月生活費のうち、21万円を公的年金で賄っている状態が一般的です。
しかし現在30代の方の年金の受給額が仮に半減した場合、老後15年分の約3000万円を貯蓄しておく必要があります。
今から老後までに3000万円という金額を準備できますか・・？
備えは必須！ただ・・預金はリスキー？ |
一番多くの方が答えるのが、「預金をする」という方法です。
シンプルながら知識を必要とせず誰でも簡単にできますし、元本が1000万円までなら保証されます。
一見安全に思える預金ですが、実は問題だらけです。
2016年1月時点での定期預金金利は、年利0.2%程度で1000万円を預けても年間2万円しか増えません。
例えば、35歳の方が65歳までの30年間毎年100万ずつ預金していった場合、
この利率では30年かけてもトータル100万のプラスにも満たないのです。
また今後インフレが続く場合、
インフレ率2%(日本銀行目標)とすると預金分は実質1.8%マイナスになります。
上記のようにミドルリスクローリターンな預金による資産形成によって
老後の貯蓄を作るのは厳しく、他の何らかの手を打っておくのは必須となります。
では実際に老後の生活費や子供の養育費を確保するにはどうすればいいのでしょうか。
公務員が特に有利な
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上記のようにインフレに左右されず、かつ手間の掛からない資産形成の方法としては
「自分が働くのではなく、お金に働いてもらう
という方法しかありません
代表的な投資方法に株式投資・投資信託・FX・不動産投資があるのでそれぞれの長所と短所を挙げます。
※公務員が副業・株式投資や不動産投資を行ってもよいのか」に関しては
副業はOK？ 公務員の副業の線引きをご参照下さい。
株式投資 |
投資を行っているビジネスパーソンのうち、半数近くが行っているのがこの株式投資です。
人気の理由は、大きく資産を増やせる可能性がある事。そしてインフレに強いことです。
デメリットは元本保証がないこと。そして株式の値動きの大きさと異常な速さです。
銘柄によっては秒単位で変動するので、常時売り買いのタイミングをチェックする必要があります。
また株式投資での成功には当然勉強に充てる時間も必要です。
常時経済情報へアンテナを張り巡らし、常に対応する準備をしておく必要があります
厳しい勤務時間中に常時株式の変動をチェックし、プライベートを勉強や情報収集に費やすのは
本業に大きな負荷・悪影響を与えることになり現実的ではありません
投資信託 |
投資信託は、お金を資金として投資のプロに運用してもらう方法です。
プロの運用＋複数の株式に分散するので、株式投資よりも安定感がある反面、
当然リターンも分散されるためハイリターンは期待できません。
また、運用先が株式なので当然元本保証なく、
株式投資と同じく自分で勉強・情報収集する時間をキープする必要があります。
総評としてはミドルリスク・ローリターンな投資と言えます。
FX |
FX(Foreign Exchange Trading）は外国為替証拠金取引と呼ばれ、
為替の時間変動を利用して利益を得る方法です。
FXは自己資金以上の取引ができるハイリスクハイリターンな方法です。、
またFXはインフレの影響を受けないので、時間経過で価値が上がるという類の方法ではありません。
なので取引を繰り返さないと利益が増えないです。
またFXも株と同じく値動きが速く、
24時間変動する為替レートを常時チェックする必要があるため気が休まりません。
公務員の最大の武器を利用した
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上記の株式・投資信託・FXはインフレに強い反面、常時情報収集と勉強に時間を割かなければなりません。
それに比べて、不動産はインフレに強く、手間がかからない資産形成方法なのです。
不動産投資の仕組み：2つの利益 |
不動産投資では大きく分けて2種類の利益を得る方法があります。
一番メジャーなのが家賃収入を得る方法(インカムゲイン)
そして2つ目が売却益を得る方法(キャピタルゲイン)です。
私が家賃収入をオススメするのは、インカムゲインが最も手間の掛からない資産形成の方法だからです。
副業として行うのであれば、是非このインカムゲインを利用していくべきです。
不動産投資は手間がかからない |
不動産投資は株式や投資信託と比較して、手間が大幅に少ないです。
本業が忙しい公務員にとって決定的な長所となりますが、具体的にどれくらいの手間がかかるのか説明します。
管理会社管理委託が可能 |
アパートやマンションといった不動産の管理に関しては
入居者の募集・契約や清掃・整備メンテナンス・リフォームなど、
自分で行うのであればかなりの時間と労力が掛かります。
これを副業として本業の合間に行うのは株式の情報収集同様に不可能と言えます。
しかし不動産の管理や段取りに関しては管理会社へ委託するのが通常です。
不動産の管理会社ではこれらの業務を、家賃の3～8%程度の管理手数料で行ってくれるのです。
これはかなり割のいい投資と言えます。
また自分で管理するわけではないので、
自宅の近くの物件を購入しなければいけないなどの縛りも緩和されます。
情報収集は不要 |
これは正味の割く時間としてみると、かなりのメリットと言えます。
不動産投資を成功させる大きなファクターは「立地条件」と「管理体制」です。
事前に勉強したり、毎日変動をチェックするという手間が無いので
オーナーの中には物件を所有していることを忘れる人がいたとも聞きます。
株式などは実際に自分が情報収集や変動のチェックを行う時間がかかっているので、
時間労働ととらえることもできますが、
不動産投資は実労働時間が圧倒的に短いので、俗にいう「不労所得」の代表例として有力です。
2020年東京オリンピック開催が追い風 |
インフレに強いという長所が発揮される確実性の高さでいうと、
2020年の東京オリンピック開催の影響が確実に追い風になります。
この東京オリンピックの経済波及効果は推定3兆円とも言われています。
開催地である東京都では、特に効果が大きく1兆7000億円。
比例して雇用も多くなりますし、インフラ整備も進みます。
景気が良くなる＝地価が上がるので完全に追い風と言えます。
これらのグラフや表を見ていただいてもわかる通り、土地の資産価値は上昇に転じているのです。
公務員が可能な
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初期段階で生じる不動産の赤字分(会計上のマイナスであって手もとの現金が減るわけではないです）
を公務員の給与所得から差し引けるので、結果的に納税額を減らすことができます。
公務員が行う不動産投資が
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不動産運用はミドルリスク・ロングリターンと言われます。
不動産の運用は初期費用に数千万から数億を費やす代わりに
家賃という数十年間継続する安定した利益を得られます。
レバレッジ効果を
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特に重要な不動産投資の性質として「レバレッジ効果」が挙げられます。
不動産とは基本的に、初期の自己資金が大きいほど、
物件の立地や広さなど条件が良くなるのでリターンも大きく安定するという性質があります。
仮に住宅ローンの金利を３％、アパート経営の利回りを５％として、
2,000万円の物件を全額自己資金で購入した場合と、
200万円の預金で住宅ローンを組んだ場合で比較してみると、
上図のように、実質投資利回りに圧倒的な差がでます。
つまり、金融機関からより多くの融資を受けて、
アパートを購入することでより高い投資利回りを
実現することが可能となります。
しかし老後の数千万の貯蓄を作ることに悩んでいるのに
それ以上の自己資金が用意できるはずがない。
当然そう思われるでしょう。
しかし公務員だからこそ、このハードルをクリアできる方法「信用取引」が使えるのです。
公務員の特権で
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信用取引とは、取引金額の30%を委託保証金として証券会社に入れておくことで、
その金額の3倍以上の額の取引が可能になる方法です。
勿論誰にでも可能な方法ではなく、
文字通り「信用できる職業」に就いている事など様々な審査基準をクリアする必要があります。
審査で特に重要視されるのが、収入源となる勤務先と言われています。
例えば一部上場企業の会社員の場合、
自己資金の10倍近くの投資資金を金融機関が融資してくれます。
これは一部上場企業の社員ならば確実に融資分が戻ってくるという「信用」があるからこそ成立しています。
この点で最も信用度が高いのが公務員です。
以下が金融機関の融資に有利な職業の順位です(あくまで参考までに)
- 1：地主、不動産オーナー
- 2：公務員
- 3：医師、弁護士、司法書士、公認会計士、税理士
- 4：大企業サラリーマン
- 5：中小企業サラリーマン
- 6：自営業
公務員という職業は医師や弁護士よりも社会的な信用が高く、信用取引に有利と言われています。
先程の例では一部上場の会社員は10倍近く融資を受けれると言いましたが、
公務員はこの比ではありません。20倍近くの融資を受けれたというケースも聞きます。
例えば、初期の自己資金を100万円のみ用意して、2000万円の融資を受けて不動産投資ができた場合、
※あくまでも目安です
自己資金が0の状態でも、年収の10倍以上の融資を受けれるという情報もあります。
このように現在、金融機関は公務員に対してかなり前向きに融資を行っているのです。
これは不動産投資を行うに当たって、かなりの武器となります。
公務員の方はこの特権を利用しない手はないのです。
(“現在”の順位であり、今後この順位が変わってくる可能性も十分にあり得ます)
１００年に一度の
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変動金利型の住宅ローンは、短期プライムレートに連動して金利が変動します。
その短期プライムレートは、世界的な不況の影響により、1996年以降1％台という
歴史的な低金利が続いていますので、
この低金利のタイミングで住宅ローンを組むことにより、資産運用を優位に進める事が可能です。
難しそうでリスクが怖い？
それは十分な基礎知識がないだけで、始めは皆抱く感情です。
上記のように公務員が不動産投資を行うのは他の方法に比べて圧倒的に手堅いと言えます。
公務員という職業が持つ信用を最大限に使って
優位に不動産投資を進める方法は、誰にでも行える投資ではないのです。
あなたが公務員であるならば、最も確実な方法と言えます。
特に今このタイミングから始めておくことは本当に好機だと言えます。
今公務員であるからこそ優位に行える老後や資金対策があるのです。
公務員が今、不動産投資を
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 2020年の東京五輪の影響
⇒日本の不動産が注目、海外投資家の増加
⇒ミドルリスク・ミドルリターン
⇒少子化の影響で将来の年金不安の払拭
⇒銀行返済を終えれば残るのは収益性のある大きな資産
⇒銀行への返済は入居者からの家賃収入で賄える。 不動産の管理等はプロの管理会社が行う為、基本的に時間に拘束されることはない |
まずは無料相談会に参加ください |
不動産投資をしてみたい！」とは言っても、
不動産投資には種類があり、それぞれにメリットやデメリットが存在しますし、
物価上昇しているオススメの土地やアパートやマンション、銀行融資必要書類や管理会社についてや、
節税対策情報などわからないことが多々あると思います。
お仕事をしながら時間を削っての勉強は負荷が大きくノウハウも無数にある中
「何から勉強していいのか困る」のは普通のことだと思います。
法的な手続きや小難しい内容については我々プロに任せることで時間を節約し、
本業のお仕事にその分の時間を投資するのが効率面で最も良いのは言うまでもありません。
ぜひ無料相談会にお越しください。先着30人限定としています。
優良物件というのは限られておりますし、一人のお客様にじっくりと向き合っていきたいと考えております。
そのような理由から、先着順となってしまいますので、
枠が埋まってしまうとお断りする場合もありますので、ご了承ください。
疑問や不安の相談や、ここでは伝えきれない内容も無料相談会ではじっくりとお話させていただきます。
ですので、不労所得の仕組みを本気で構築したい方の積極的な参加をお待ちしています。
※こちらのフォームで送信いただければ、１営業日以内に専属のスタッフがご案内させていただきます。
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今期の無料相談会終了まで残り
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